La rédaction d’un bail de location est une étape cruciale pour formaliser la relation entre un propriétaire et un locataire. Plusieurs informations obligatoires doivent y être indiquées afin de protéger à la fois le bailleur et le locataire. Découvrez les différentes étapes de la rédaction d’un bail de location.
1. Préparer les documents nécessaires
Avant de commencer la rédaction du bail de location, il est important de rassembler tous les documents et informations nécessaires pour garantir que le contrat soit complet et conforme aux exigences légales.
Tout d’abord, concernant les coordonnées des deux parties, vous devez disposer des informations suivantes :
- Nom et prénom
- Adresse complète
- Date de naissance
- Coordonnées de contact (numéro de téléphone et adresse e-mail)
- Si le propriétaire est une société, les informations de la société (raison sociale, adresse du siège, numéro SIRET)
Concernant le bien, une description complète et détaillée est nécessaire :
- Adresse complète du logement : Numéro, rue, code postal, ville.
- Type de logement : Appartement, maison individuelle, studio, etc.
- Surface habitable : En mètres carrés, il est essentiel de préciser la surface exacte du logement.
- Nombre de pièces : Détaillez le nombre de chambres, salons, salles de bains, toilettes, etc.
- Équipements et annexes inclus : Précisez les équipements mis à disposition (cuisine équipée, meubles dans le cas d’un logement meublé, etc.) et les annexes (garage, cave, jardin, etc.).
Certains documents supplémentaires sont également nécessaires pour installer une base sécurisée pour le bail de location, tels qu’un justificatif de propriété de la part du propriétaire, une assurance habitation pour le locataire, ainsi qu’une attestation de régularité de situation vis-à-vis du règlement de copropriété. Dans le cas d’un bien situé dans une copropriété, cette attestation confirme que le propriétaire est à jour de ses obligations vis-à-vis du règlement de copropriété.
2. Vérifier les informations obligatoires pour rédiger le contrat de location
Pour rédiger un bail de location en conformité avec la législation française, certaines informations doivent impérativement figurer dans le contrat.
Durée du bail
- Location vide : La durée minimale du bail est de 3 ans si le propriétaire est une personne physique, et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société, association).
- Location meublée : La durée minimale du bail est de 1 an. Si le logement est la résidence principale du locataire, le bail peut être réduit à 9 mois pour les locations destinées aux étudiants.
Loyer et charges
- Montant du loyer : Indiquer clairement le montant du loyer mensuel, en euros.
- Date de paiement : Préciser la date à laquelle le loyer doit être payé chaque mois (par exemple, le 1er de chaque mois).
- Révision annuelle : Mentionner la possibilité de révision annuelle du loyer, en indiquant l’indice de référence des loyers (IRL) à utiliser pour le calcul de cette révision.
- Montant des charges : Distinguer les charges récupérables (charges locatives) et indiquer leur montant, ainsi que la périodicité de leur paiement (mensuel, trimestriel, etc.).
- Modalités de régularisation des charges : Préciser comment et quand les charges seront régularisées (généralement une fois par an, sur la base des dépenses réelles).
Usage du bien
- Usage prévu : Spécifier l’usage du bien (résidence principale, usage mixte professionnel et d’habitation, etc.). Cela permet de clarifier les attentes et les obligations de chaque partie.
Clauses légales obligatoires
- Clause résolutoire : Indiquer les conditions sous lesquelles le bail pourra être résilié automatiquement (par exemple, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, d’absence d’assurance habitation, etc.).
- Clause de solidarité : Dans le cas de colocataires, préciser la solidarité des locataires pour le paiement du loyer et des charges. Chaque colocataire est solidairement responsable du paiement intégral du loyer.
Obligations respectives
- Obligations du locataire : Maintenir le logement en bon état, payer le loyer et les charges à échéance, souscrire une assurance habitation, informer le propriétaire de tout sinistre, respecter le règlement de copropriété (le cas échéant), etc.
- Obligations du propriétaire : Remettre un logement décent et en bon état d’usage et de réparations, entretenir les équipements fournis, assurer la jouissance paisible du logement, effectuer les réparations nécessaires, etc.
3. Ajouter les annexes obligatoires
Plusieurs diagnostics techniques et annexes sont à joindre obligatoirement à votre contrat de location :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Obligatoire pour tous les baux, ce document informe sur la consommation énergétique du logement.
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : Obligatoire pour les logements construits avant 1949.
- État des installations électriques et gaz : Si les installations ont plus de 15 ans, un diagnostic est nécessaire.
- État des risques et pollutions (ERP) : Document informant le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et de pollution des sols auxquels le bien est exposé.
4. Vérifier la conformité légale
Vous devez vous assurer que le contrat respecte toutes les exigences juridiques en vigueur en France. Cela permet de protéger les droits des deux parties et de prévenir les litiges.
Le contrat de location doit tout d’abord respecter la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi encadre les rapports locatifs et fixe les droits et obligations des locataires et des bailleurs pour les locations de résidences principales. Assurez-vous que le bail respecte toutes les dispositions de cette loi.
Vous devez également prendre en considération la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), adoptée en 2014, dont certaines dispositions modifient la loi de 1989 et introduisent des nouvelles obligations pour les bailleurs, comme les mentions obligatoires dans le bail.
Afin de vérifier comment rédiger un bail de location, il est conseillé de faire appel à un avocat compétant en droit immobilier. Celui-ci vous aidera à la rédaction ou à la relecture de votre contrat et veillera à ce que toutes les cases soient cochées pour l’établissement d’une relation bailleur/locataire saine. Chez Vocatis, Maître Hanna Rezaiguia, vous accompagnera dans vos différentes procédures.
Si vous avez simplement besoin d’éditer un document juridique relatif à un bail d’habitation par exemple (mais en demeure bailleur/locataire, résiliation d’un bail, demande échelonnement de loyer, demande de quittances de loyers etc.) nous vous invitons à vous rendre sur le site de Daylitis .
5. Enregistrement du bail de location
L’enregistrement du bail de location est une étape qui peut offrir une protection supplémentaire pour les deux parties (propriétaire et locataire). Bien que ce ne soit pas toujours obligatoire en France pour les baux d’habitation, il est fortement recommandé pour plusieurs raisons :
- Sécurité juridique : Enregistrer le bail offre une preuve incontestable de l’existence et des termes du contrat, ce qui peut être utile en cas de litige.
- Protection contre les fraudes : Il réduit le risque de fraude en établissant une trace officielle du contrat.
- Facilitation des démarches administratives : En cas de besoin de justificatifs pour des démarches administratives (aides au logement, par exemple).
En France, l’enregistrement du bail est obligatoire pour les baux commerciaux et la location en Belgique.
Vous pouvez enregistrer le bail en personne en vous rendant au service des impôts local, par courrier recommandé avec accusé de réception, ou en ligne via le portail des impôts si cette option est disponible. Une fois la demande soumise, vous recevrez une confirmation de l’enregistrement, que vous devez conserver précieusement comme preuve.
